Cuando el Ayuntamiento de Madrid
liquidó en diciembre de 2016 el contrato con Dragados (parte del grupo
ACS de Florentino Pérez) tras sus trabajos en el Paseo de la Dirección,
le pagó con siete parcelas de suelo público privilegiadas, todas dentro
de la M-30, muy cerca de Plaza de Castilla y el área de la Operación
Chamartín. Dos de ellas están dentro de un parque, cuentan con vistas a
la sierra y tienen permitido construir dos torres de 25 pisos cada una.
Por eso no es de extrañar que, apenas dos años después de recibirlas,
ACS las revendiera sacando una jugosa plusvalía: Madrid se
las dio valoradas en 94 millones de euros y la constructora las vendió a
140. ACS ganó 40 millones con la operación. Fue la guinda de una larga historia de expropiaciones y especulación en la zona.
El comprador, la promotora Stoneweg, ya ha anunciado que levantará dos rascacielos de lujo de hasta 900.000 euros por piso, en un barrio humilde como Valdeacederas, en Tetuán.
Ahora, el grupo ACS ha repetido la jugada vendiendo
otras cuatro de esas siete parcelas a la aseguradora AXA. Dos son tan
grandes como las anteriores - 20.300 metros cuadrados edificables cada
una, en forma de torres de 25 plantas; las otras dos son más pequeñas y
están al lado - y en una posición igualmente privilegiada: al final de
la calle Marqués de Viana, elevadas y mirando al parque Rodríguez
Sahagún, sin edificios delante. La diferencia es que no son vivienda
libre, están calificadas como vivienda protegida. Eso significa que el
promotor tiene un tope legal para venderlas: no puede poner los pisos al
precio que le plazca, sino al que marca la norma de la ciudad. Así que
no son tan rentables.
Cuando se las vendió a ACS, el
Ayuntamiento las tasó en 28 millones de euros. Por comparar: es una
tercera parte de los 90 millones en los que tasó las de vivienda libre
que compró Stoneweg, del mismo tamaño.
Ni ACS ni AXA
han querido responder a eldiario.es, así que desconocemos el montante de
la operación y la plusvalía que le ha generado a ACS esta vez.
Hace pocos días, El
Confidencial informó de que AXA negociaba con Florentino Pérez quedarse
las dos "torres de oficinas" del Paseo de la Dirección. También cuando hace unos meses se informó de que Stoneweg compraba el suelo de Dragados, el portal inmobiliario Idealista decía que "el terreno contará con dos torres de terciario, destinadas a oficinas, pero aún no hay operador". Incluso en la presentación de las torres de vivienda de lujo la prensa preguntó por el tema.
"Sabíamos
que la pregunta iba a surgir", explican desde Stoneweg: "Todo lo
relacionado con esos solares hay que preguntárselo a su dueño. No es
nuestro. Claro que nos vendría bien que hubiera oficinas, pero no
sabemos qué piensan hacer ahí".
Sí lo sabemos. El
pasado 3 de junio, la Dirección General de Planeamiento de
Madrid decidió no admitir a trámite la solicitud de licencia de obras de
AXA (que opera a través de Tecu Investments, una sociedad del grupo
dedicada a la compraventa de inmuebles) para construir sendas torres de
oficinas en estas parcelas. eldiario.es ha accedido a esta documentación
tras solicitársela a la Concejalía de Desarrollo Urbano Sostenible de
Madrid.
Tanto ACS, cuando las vendió, como el grupo
AXA, actual propietario y solicitante de la licencia, tenían que saber
que las parcelas estaban destinadas a construir vivienda protegida, algo
que -como han destacado todos los grupos políticos durante la campaña
electoral- hace mucha falta en Madrid. AXA ha insistido y pedido su
licencia para levantar oficinas. ¿Es posible que una empresa se meta en
una operación así sabiendo que su plan va a salir mal? ¿Y si tanto AXA
como ACS han dado durante años los pasos necesarios para recurrir esta
decisión y ganar?
El párrafo que lo cambiaba todo
En los últimos meses, AXA se ha reunido varias veces con el director general de planeamiento de Madrid. En una de esas citas estaban
los representantes de Stoneweg y el arquitecto Julio Touza, responsable
de las viviendas de lujo. Se da la circunstancia de que el estudio de
Touza lleva años metido en este proyecto, porque en 2015 diseñó para el
Ayuntamiento y Dragados un plan de reforma de toda la zona,
que incluía las torres de las parcelas que finalmente se quedó la
empresa de Florentino Pérez. Es decir: que conoce con detalle la
calificación de cada una.
A Stoneweg le interesaría
que cerca de sus dos rascacielos no hubiera viviendas protegidas, que
atraerían a compradores de menor nivel adquisitivo. "El producto que
plantean me parece un poco así. Una vivienda de lujo de verdad no tiene
entre 60 y 100 m2 construidos y cuesta entre 300.000 y 800.000 euros en
esa zona", considera un técnico de urbanismo del Ayuntamiento. "No lo
veo. Y va a estar rodeada de vivienda pública, por estupendas que sean
las vistas. Si tienes acceso a 800.000 euros para comprar una vivienda,
no sé si acabas en el Paseo de la Dirección". La zona en la que se
ubican las torres ya es pobre de por sí, así que una forma de
revalorizarla es darle a las otras dos torres uso terciario.
Las
urbanización del Paseo de la Dirección lleva sobre la mesa desde 1997.
Se han hecho tres planes distintos. En el primero, de 2006 con
Gallardón, todas las parcelas de torres eran de vivienda libre y se las
llevaba ACS. En el segundo, aprobado por Ana Botella en 2015, las dos
torres de Marqués de Viana pasaban a ser de vivienda protegida.
Sin
embargo, el plan de Botella incluía un párrafo que podía cambiarlo
todo. "Se admiten como usos alternativos al residencial los usos
terciarios, en clase de oficinas y hospedaje, en edificio exclusivo".
Esto es: que el dueño era libre si quería prescindir de la vivienda
protegida para poner oficinas o un hotel ahí.
De aquellos planes, estas reuniones
Cuando
Carmena llegó al Gobierno, su equipo se encontró sobre la mesa con el
problema del Paseo de la Dirección. Le dio prioridad a desbloquearlo:
obligó a Dragados a terminar la urbanización y expropiaciones en 18
meses (lo hizo), liquidó el contrato y aprobó un nuevo plan para definir
qué se haría en cada parcela expropiada. Pero justo antes de la
aprobación provisional, la concejalía de Desarrollo Urbano Sostenible
recibió una carta. Era Dragados (ACS) pidiendo que se le confirmara que
ninguna de las parcelas de las torres sufriría cambios con su plan.
A los dos días, la concejalía respondió que no,
que todo quedaba igual. Es decir: que las dos más codiciadas, las del
parque, seguían siendo vivienda libre y las dos de atrás, protegida con
opción a cambiar a oficinas u hotel.
Un arquitecto
hizo una alegación. Era Luis Romero, la persona que representó a los
expropiados durante el proceso. "Cambiar de vivienda protegida a
terciario iría contra la ley, porque alteraría el porcentaje establecido
de vivienda pública respecto a privada", cuenta. "Pero lo que me dejaba
perplejo es que se pudiera hacer, porque el suelo terciario vale mucho
más".
Las parcelas de vivienda protegida se le dieron
a ACS a 645 euros por metro cuadrado; las de vivienda libre, a casi
cuatro veces más. "Según el concurso, el precio del metro para uso
comercial, terciario y vivienda libre es de 2.310 euros", añade. Si en
el terreno para pisos protegidos se levantaran finalmente oficinas, la
plusvalía sería mínimo de 1.665 euros por m2. 67 millones de euros en
total, teniendo en cuenta que son 40.600 metros cuadrados de
edificabilidad.
"El Ayuntamiento tendría que exigir
que se le reintegrara esa plusvalía. ¿Pero de verdad van a permitir el
cambio de uso perdiendo tantos metros de vivienda pública?", continúa.
"Eso es lo que hizo saltar la alarma".
La alegación de Romero fue admitida y aparece en
el plan de Carmena. Es la única diferencia entre uno y otro plan, una
frase que dice que no se pueden cambiar viviendas protegidas por
oficinas. También es el argumento de la Dirección de Planeamiento para
no admitir la licencia de obras de AXA.
La opción de AXA: recurrir
Cuando
AXA pidió su permiso, ya intuía que no se la iban a dar. También lo
sabía Julio Touza, que preguntó poco antes por lo mismo y le dijeron que
no.
"[La de Touza] fue una consulta previa a la
solicitud de licencia. Denegatoria. Está demostrado que AXA pretende el
cambio de uso, que lo anuncia públicamente y que sabía la denegación. Y
el arquitecto es el que contrató Dragados para la elaboración del plan
de Botella, por lo que sabe la viabilidad", indica Romero. "Esto huele a
que existen documentos suficientes para alegar contra esta denegación".
Entre la pila de documentación hay un papel que puede
resultar clave para la operación, la famosa carta: Dragados pidió que le
certificaran que ahí se podían construir oficinas y el Ayuntamiento se
lo confirmó. Según una fuente interna de la concejalía, esa modificación
de usos para permitir oficinas sería para AXA "la única forma de
rentabilizar esos suelos. Si fuera obvio que pueden ponerlas sin más, no
se hubieran reunido con la dirección de control de la edificación. Van
directos".
Esta misma fuente se pregunta qué haría si
tuviera que sacar adelante el proyecto. "Solo quedan dos vías. Una:
negociar con el Ayuntamiento para que compense con dinero, suelo o
dotaciones. La otra: juicio". También podrían conformarse con poner
oficinas solo en las primeras plantas -pueden- y dejar el resto de la
torre para vivienda protegida, aunque fuera contra sus intereses.
Y
a todo lo anterior se suma un posible cambio de gobierno en el
Ayuntamiento, donde la izquierda no ha sumado para mantener a Manuela
Carmena en la alcaldía. "Yo creo que pretenderán llegar a un acuerdo con
el equipo entrante para que todo sean oficinas y el barrio tenga un
foco de compensación", considera Romero en representación de los
expropiados. A muchos partidos políticos se les ha llenado la boca en
campaña con el reequilibrio territorial. Madrid tiene un problema de
desigualdad, porque hay zonas muy ricas y otras muy pobres, y una de las
formas de solucionarlo es llevar puntos económicos a las segundas.
"Al
barrio le vendría bien que hubiera oficinas, así que estas empresas
están dando por hecho en la prensa los beneficios que generaría de cara a
una posible negociación. Pero habría que resolver esa plusvalía",
concluye el arquitecto que introdujo la alegación contra el cambio de
uso. Además, anunciar que habrá oficinas le viene bien a Stoneweg para
captar clientes para sus futuros rascacielos, que todavía no tiene la
licencia de obra concedida.
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